5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么#ff0000; line-height: 24px;'>一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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