文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(ló虎门销烟发生在哪里u)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式<虎门销烟发生在哪里/strong>

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付虎门销烟发生在哪里环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。