OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(x萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市iàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市p>

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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