万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí长征有多长公里 红军长征一共用了几年)钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现长征有多长公里 红军长征一共用了几年其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng长征有多长公里 红军长征一共用了几年)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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