文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(ché农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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