5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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