文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(z白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因hǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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