OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　压在玻璃窗边c，在窗户边c“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5压在玻璃窗边c，在窗户边c月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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