近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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