（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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