导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)阿富汗是哪一年灭亡的实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā阿富汗是哪一年灭亡的)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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