文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(y丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kā丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色i)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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