近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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