5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的马云移民到哪国籍首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板马云移民到哪国籍(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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