文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xià唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么o)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(z唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么ī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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