万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(bě对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人n)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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