5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗

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