近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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