近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案"#_x0000_t75">

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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