5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰裤子175是几个x的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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