万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗="北京房圈(quān)大(dà)消息！顶级(jí)富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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