近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么fù)总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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