导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(f使我不得开心颜上一句是什么āng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡<使我不得开心颜上一句是什么/p>

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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