饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(s十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历hōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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