万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(bě找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思i)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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