近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩结婚以后他那个越来越大了募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身结婚以后他那个越来越大了经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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