导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(gu鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救ò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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