5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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