文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的根号20等于多少 化简 根号怎么算(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(根号20等于多少 化简 根号怎么算xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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