文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(denjoy可数吗，joy可不可数uō)数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护enjoy可数吗，joy可不可数机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(enjoy可数吗，joy可不可数dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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