饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(k100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两è)源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（9100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两71号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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