文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别