饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(j精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思īng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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