饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交(j拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些iāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(du拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些àn)法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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