文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shā蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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