饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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