导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗p>

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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