文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(frx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡áng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡