饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市(shì利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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