万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(d姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位ān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

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　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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