饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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