“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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