万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

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　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(y云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人uán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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