文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fá顶的速度越来越快越叫的原因ng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并顶的速度越来越快越叫的原因购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 顶的速度越来越快越叫的原因