导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)天之蓝52度多少钱一瓶为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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