OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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