近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)2没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课1日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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