导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(d三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式uō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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