饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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