文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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